上坤地产退市，是快速扩张中房企经营失序与债务危机的必然结果。
01
退市
10月22日，港交所宣布，上坤地产(06900.HK)将于10月27日取消香港上市地位。
港交所公告
公告显示，上坤地产自2024年4月2日起已暂停买卖，由于未能在2025年10月1日或之前履行联交所的复牌指引并恢复股份买卖，上市委员最终决定将其除牌。
上坤地产的退市，始于其年报“难产”与持续停牌。
由于未能按时发布2023年年度业绩公告和年报，上坤地产自2024年4月2日起，在香港联合交易所暂停交易。
尽管联交所后续发出复牌指引以及额外复牌指引，要求上坤地产公布所有未刊发的财务业绩、公布业务更新及复牌进展等。
但上坤地产未能达成相关条件，也未能披露2023年及2024年年报。
上坤地产，这家2020年年底才登陆资本市场的房企，在短短四年多时间里，走完了从敲锣上市到退市历程。
其实，上坤地产的危机爆发于2022年。
2022年11月，上坤地产因一笔美元票据交换要约未获足够持有人同意引发违约，进而导致2023年到期的13.5%优先票据交叉违约。
2023年1月，上坤地产宣布无法偿还1.6亿美元本金及利息，彻底撕破信用底线。
至此，上坤地产正式“爆雷”，它成为继阳光城、正荣之后，又一家陷入债务危机的闽系房企。
如今，上坤地产走到了退市的地步，其实是快速扩张中房企经营失序与债务危机的必然结果。
02
债务危机
据官网介绍，上坤集团成立于2010年，以高品质综合性地产开发及运营为主营业务致力成为“城市优质生活服务商”。
2020年11月，上坤集团旗下上坤地产于香港上市。
上坤集团官网
2021年下半年以来，三道红线、集中供地、预售监管等政策重压下，民营房企融资渠道收窄，上坤地产等高负债企业首当其冲。
2022年，上坤地产营收骤降至30.34亿元，同比下滑63.61%；当年业绩巨亏19.37亿元，2023年上半年亏损3.54亿元。
归母净利润
截至2023年中，上坤地产总资产有328.61亿元，总负债292.07亿元，净资产有36.54亿元，公司资产负债率为88.88%。
《小债看市》分析债务结构发现，上坤地产主要以流动负债为主，占总债务的93%，债务结构不合理。
截至相同报告期，上坤地产流动负债有272.49亿元，主要为其他流动负债，其一年内到期的短期债务合计有85.31亿元。
相较于短债压力，上坤地产的流动性异常紧张，其账上现金及现金等价物仅有1.81亿元，趋于枯竭，公司短期偿债压力巨大。
另外，上坤地产还有非流动负债19.59亿元，主要为长期借款，其长期有息负债合计有18.17亿元。
整体来看，上坤地产有息债务总规模有103.48亿元，主要为短期有息负债，带息债务比为35%。
从融资渠道看，上坤地产主要通过股权、债券以及股权质押等方式融资。
2022年和2023上半年，上坤地产筹资性现金流净额分别为-19.71亿和-5.44亿元，公司融资渠道逐步恶化。
筹资性现金流
资产质量方面，上坤地产其他应收款高达70.73亿元，不仅对资金形成占用，还存在一定回收风险。
总得来看，上坤地产销售疲软，业绩持续亏损；流动性枯竭，短期偿债压力巨大；融资环境恶化，再融资压力大。
03
“区域黑马”
上坤地产由前建业地产副总裁朱静创办，最初在上海开发住宅项目。
2016年，上坤地产首次进入苏州，开始在长三角进行布局，2017年先后进入安徽、浙江、广东，并在2018年进军湖北、河南市场。
2019年，上坤地产提出赴港IPO计划，并于2020年11月顶着“新锐房企”光环成功上市。
仅10年时间，上坤就从初创企业成长为“百亿规模房企”，朱静也凭借这一成绩斩获“中国地产年度影响力人物”等称号，成为行业内少有的女性领军者代表。
上坤集团董事会主席朱静
2020年，上坤地产一年新增24个项目，耗资超百亿元。
上市后，上坤地产仍快速扩张，2021年新增24幅地块，合约销售额达248.4亿元，一度跻身行业百强。
但伴随房地产行业进入深度调整，上坤地产经营急转直下。
2022年，上坤地产的销售额从2021年的248.4亿元降至82.9亿元，2023年又降至30.1亿元。
截至2023年6月末，上坤地产未偿还借款总额高达约103.48亿元，而现金及等价物仅约7.48亿元。
为缓解压力，上坤地产开始出售项目股权，但回笼资金有限。
从区域黑马公司到退市房企，上坤地产的历程成为民营中小房企，在行业调整期的一个缩影。
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